2015-12-07 09:41 来源： 中国商报-商业地产导报 作者：记者 郭燕春 孙艺

字号：小大

核心提示： 物流地产指投资商开发的物流设施，其范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。随着国内贸易及电商的快速发展，市场对物流地产的需求越来越大。

随着国内贸易及电商的快速发展，市场对物流地产的需求越来越大。CNSPHOTO提供

近年来，房企开始陆续进军物流地产。绿地去年已逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进，万科目前已在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地正式获取6个物流地产项目，万通控股也分别与TCL、汇源等合作开发工业物流地产，复星、华夏幸福、富力等房企也不甘示弱，纷纷涉足物流领域。　　

物流仓储设施稀缺　

物流地产指投资商开发的物流设施，其范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。随着国内贸易及电商的快速发展，市场对物流地产的需求越来越大。

据中国商报记者了解，随着电商的火爆，物流仓储成为电商的一大难题。刚刚过去的“双十一”就产生了6亿多个包裹，快递出现爆仓现象。如果想要满足客户对于物流速度的要求，电商企业必须提前大量备货。据悉，阿里巴巴、亚马逊、京东商城等电商企业纷纷自建物流园区，但仍不解渴。以京东为例，过去两三年中京东的自建物流仓储面积保持年均50%左右的增速，同时其与国内最大的高标准物流设施供应商普洛斯的合作(租赁面积)也以年均超过100%的速度在递增。

跨境电商对仓储的需求也很大。据了解，国内一些保税区内仓储面积已然供不应求，甚至有企业将货物存放于简易帐篷内。　

据中国仓储协会估算，目前全国通用仓库总体量达6.98亿平方米，而高标准仓储仅约1300万平方米，仅占不到20%。从设施本身的供给构成来讲，旧的仓库多，新的仓库少。从分布和构成来讲，整个布局的结构性失衡还是存在的。

近日，世邦魏理仕发布了《中国物业投资指南之物流地产篇》，该报告显示，过去十年间，物流地产在中国经历了从零到有的高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给远仍落后于日益膨胀的需求。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，近年来，政府一方面积极推行集约用地，另一方面逐年下调城市工业用地指标，在一定程度上限制了物流地产的发展速度。

绿野资本分析，“由于中国经济总量的发展，西部经济的成长和电子商务的崛起等因素，导致了整个物流设施市场在原来供给不足的情况下，有大量的需求没有被满足，他们可能屈就于低端的仓库里。在过去的10年周期里，高端仓库实际相对处于供不应求的状态。”

进军物流地产

嗅觉敏感的地产开发商近年来开始陆续进军物流地产。11月19日，五洲国际控股有限公司和普洛斯投资管理(中国)有限公司签订协议，合作开发、建设、管理和运营普洛斯荥阳南物流园，并初步选定了若干潜在的合作项目。五洲国际表示，未来会将更多重心偏向大型物流商业中心及大型批发市场和大型物流中心的结合。据悉，五洲国际已在全国12个省份25座城市开发运营了39个项目。

10月10日，杭州万科于以8235万元摘下大江东物流用地，占地面积150亩，万科物流开始在华东布局。此外，万科近期借河北廊坊项目宣布进军属于工业地产范畴的物流地产,万科希望将此项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目。目前，万科已在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地正式获取6个物流地产项目。据悉，万科已成立万科物流发展有限公司，万科表示，公司的物流地产项目大多还处在前期获取阶段。

绿地集团去年已逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进。此外，万通控股、复星、华夏幸福、富力、合生创展等房企也不甘示弱，纷纷涉足物流领域。

物流地产之所以备受关注，不仅因其发展潜力大，还在于投资回报率高。业内专家表示，当前商业地产年租金回报率可能在3%-4%，但物流地产净租金回报率能达到7%-12%，远远高于商业地产租金，而全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。巨大的市场需求加可观的投资回投，致使很多房地产进军物流地产。

专业人士指出,无论是在新的工业园区或外来产业新城的开发上,房企都有优势。土地运营、金融渠道、政府关系等方面能帮助房企获得更高价值的土地资源,而较强的融资能力和金融运作水平,也是发展工业地产和帮助企业成长的重要因素。

然而，国内地产开发商受到了国外同行的挑战，全球7大物流开发巨头（普洛斯、嘉民、安博、维龙、宝湾、易商、宇培）早已看中中国市场的巨大潜力，并提前下手。普洛斯于7月宣布设立70亿美元基金布局中国物流市场。世邦魏理仕预计在内外资巨头的推动下，国内物流地产市场将迎来蓬勃发展的春天。

仓储的地区分布

世邦魏理仕发布的全国首份《中国物业投资指南之物流地产篇》报告，对租金波动性、市场流动性、空置率4个风险指标，以及历史租金表现、租金长期预测、货物运输量、投资回报率等11个收益指标的考量测评后，认为全国17个物流物业投资潜力地中，只有北京、上海、广州、深圳、成都，能更好地扮演“物流地产投资目的地”角色。

作为中国的首都和政治经济文化中心，北京良好的经济基本面以及完善的基础设施为物流地产奠定了基础，依托于两千万人口的城市规模及发达的第三产业，整体物流需求由消费品及电商类客户主导。

上海乃至周边苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市，目前上海的优质物流仓储市场呈现供需两旺的局面，截止至2015年第二季度，上海优质物流仓储存量达375万平方米，市场整体空置率为9.1%。

2015年下半年上海优质物流仓储市预计场将有超80万平方米的高标准仓库入市，其中一半的新增供应位于浦东新区的外高桥、浦东机场和洋山陆域三个区域，而另一半则主要分布在浦西的宝山和青浦。鉴于目前这些区域的空置率普遍较低，《报告》预计下半年新项目的上市将刺激市场成交量的上升。同时，预计开发商将推出更多优惠手段来吸引租户以应对更为激烈的竞争。

广州及深圳位于制造业重地的珠三角地区，承接了来自制造业的物流需求；此外，作为全球最大的城市带，珠三角庞大的人口规模亦刺激了来自电商及第三方物流的蓬勃需求。来自仲量联行的数据显示,截至9月底,广州优质保税仓储总存量维持在28万平方米。从中长期来看,国家对外贸市场的政策性刺激作用将对广州保税市场产生积极的影响。预计广州保税仓储的问询需求将维持平稳上升,同时未来竣工的保税仓储项目将获得良好的吸纳,并推动未来12个月租金上升3%-4%。

成都依托全国第四大航空枢纽双流机场和连接欧亚大陆的蓉欧快铁贸易大通道，其区域性的物流枢纽中心地位正在日益显现。根据《报告》，截至2015年上半年，成都优质仓储物流市场总存量达124万平方米，市场整体空置率为17.2%。目前，成都市场高标库主要集中在龙泉、双流、新都、青白江、新津等区域，其中龙泉、空港和新都三大核心板块的存量占比近八成。

报告显示,中国物流设施的需求趋势也正逐步由沿海城市向北部和西部的内陆城市发展,而建立新的高速铁路网络将大大提高各个内陆城市的连接。在2020年中国铁路将完成超过15000英里的高铁网络和18个多式联运物流。展望未来，北京、广州、深圳的物流设施市场将呈现物流仓储设施优化升级、跨境电商租户活跃度上升，以及需求外溢至周边城市这三大趋势。

机遇与挑战

虽然物流地产成为地产商的投资热点，但是，物流地产仍面临投资周期长、投资大、拿地难等问题。

物流地产本身属于长期持有运营的开发模式，在这种模式下，它的利润没有住宅地产或者售卖型工业高，尽管开发周期和投资周期会比较短，但持有的周期比较长。物流地产回报周期一般是10年，唯有具备雄厚资金实力的企业才有能力参与。

专家介绍，物流地产投资规模大，通常是在10万平方米左右的投资规模，标准国际化单层仓库建设成本为每平方米1800元，双层库成本为每平方米2400元到2500元。

拿地难是开发商遇到的又一难题。中国物流与采购联合会的调查报告分析认为，由于物流用地价格偏低，且单位产出和税收贡献都不大，对促进就业毫无助益，很多地方政府尤其是一线城市的地方政府不乐意审批物流用地。

关于房企积极布局物流地产谋求转型，同策咨询研究部总监张宏伟认为有三点应当注意：首先，适应电商“新经济”的需求，无论是电商企业还是房企开发运营的物流产业园区，提高物流运作的效率和送达准确率是物流产业园区首先应该解决的“软件上”的管理问题。其次，房企开发运营的物流产业园区，做好“最后一公里”物流园区专业化服务，构建社区O2O平台最关键。另外，房企可以借力电商企业一起开发物流园区，根据网购“新经济”的需要提供更多的“个性化”需求与服务，或许为未来物流园区地产开发的趋势。